債務整理

自己破産でマイホームを任意売却するタイミング

自己破産する場合、マイホームはいつ手放すことになるの?

自己破産をすると、税金などの一部を除いた借金が全額免除されることになりますが、その代わりに高額な財産や担保権の付いている財産は処分して債権者に配当しなければなりません。

そのため、財産的価値が高く、また、住宅ローンの抵当権がついていることの多いマイホームは、ほとんどの場合、自己破産手続により債務者の手から離れてしまう(処分されてしまう)ことになります。

現在住んでいる家にいつまで住むことができるのか、気になる方は多いでしょう。

では、具体的に自己破産の手続のどの段階で、マイホームを手放さざるを得なくなるのでしょうか。
また、その時期を債務者側である程度コントロールすることはできるのでしょうか。

1.自己破産手続とマイホームの関係

自己破産手続は、債務者の支払不能な借金について裁判所に免除を認めてもらう手続です。
債権者側からすれば、処分・換価(金銭に換えること)された債務者の財産の配当により、踏み倒しの損害を補填するための手続でもあります。

換価・配当すべき債務者の財産には、マイホームも含まれます。
マイホームは非常に高価な資産なので、自己破産をすると処分されてしまうのが通常でしょう。

自己破産に伴うマイホームの処分については、「競売」もしくは「任意売却」が考えられます。

それぞれの場合について、いつマイホームを手放さざるを得なくなるのかを説明します。

2.住宅ローン債権者等による競売

住宅ローン債権者や住宅ローンを保証している保証会社などは、自己破産手続の配当手続によらずに、マイホームに対して持っている抵当権に基づいて、マイホームを競売で処分することができます。

競売とは、オークションのように最も高い値段をつけた人に売却をする方法です。

裁判所を利用する自己破産手続では、「債権者平等の原則」と言って、債権者は公平に扱われなければなりません。
ですから、債務者の財産から特定の債権者が優先的に返済を受けることは原則として禁止されています。

しかし、例外的に他の債権者より優先的に返済を受けられる債権者もいます。
住宅ローン債権者はその典型例です。

マイホームに抵当権をつけている住宅ローン債権者のように、財産に担保権をつけている債権者(別除権者と言います)は、自己破産手続の中での配当によらずに、マイホームなどの財産を処分して債権を回収できるのです。

競売される時期・タイミング

住宅ローン債権者などは、弁護士が債務者との契約直後に送付する「受任通知」を受け取ると、裁判所にマイホームの競売を申し立てることができます。

そして、裁判所が競売開始を決定したあと、1~3ヶ月後に、競売手続に必要な「現況調査報告書」と「評価書」を作成するため、裁判所から執行官と評価人がやってきます。

裁判所により、売却基準価額と入札スケジュールが決定されるのは、競売開始決定の3~6ヶ月後です。
その後、マイホームの落札者が代金を納付してはじめて、落札者にマイホームを明け渡すことになります。

基本的に債権者と裁判所、それと落札者の行動により、個別的なタイミングは決まりますので、債務者がコントロールすることは困難でしょう。

しかし、競売開始決定からマイホームの明け渡しまで、ほとんどの場合最短でも6ヶ月程度はかかかかりますから、その時間的猶予がある間にアパートなど次の住居を見つけておく必要があります。

3.債務者による任意売却

債務者本人がマイホームを中古不動産市場で他人に売り渡すことも可能です。

(1) 住宅ローンがある場合の任意売却

すでに説明した通り、住宅ローン会社等は、債務者が自己破産した場合、マイホームを競売にかけることで債権を回収できます。

しかし、裁判所を用いる競売手続では、一般の中古住宅市場価格よりも売却金額が低くなりがちです。

そのため、実務上は、住宅ローン会社等が債務者に対して「任意売却」をするよう勧めることもあります。
(※逆に、売却代金は優先的に住宅ローンに充てられるので、任意売却の金額について住宅ローン会社等の承諾が必要になることに注意しましょう。)

任意売却は、売主・買主・担保権者の話し合いにより売却価格が決まるので、競売よりも高値で不動産を売却できるケースが多いです。
また、話し合いの中で、引越しの時期・費用などについて融通を利かせられることも少なくありません。

裁判所主導ではない分、精神的な負担も少なくて済むでしょう。

なお、任意売却においては、売却相手は問われません。
ですから、親族にマイホームを正当な値段で売却したうえで借りれば、自己破産前と同じようにマイホームに住み続けることも可能です。

(2) 住宅ローンがない場合の任意売却

住宅ローンがない場合には、住宅ローン債権者の承諾は不要です。

しかし、売却価格の査定がずさんな場合や、査定額よりも安い金額で売却していた場合には、配当財産を不当に減らして債権者へ損害を与える行為(詐害行為)をしたとして、自己破産手続きに悪影響が出る可能性があります。

弁護士の助言に基づいて、しっかりとした準備と証拠の用意が不可欠です。

この場合でも、債務者がマイホームを手放す時期を話し合いである程度調整することができます。

【ローンの支払いを終えている場合、通常は破産管財人が中古住宅市場で売却する】
住宅ローンが完済されている場合、任意売却でないならば、通常、マイホームは破産管財人により、他の債務者の財産と同様に債権者一般への配当に充てるため自己破産手続の中で処分されることになります。
一般的に、破産管財人は、競売ではなく中古住宅市場での売却を行います。一般的な中古の住宅取引と異なるところはありません。
マイホームがいつ売却されることになるかは、マイホームの内容や立地、そして買受人とのめぐり合わせ次第としか言いようがありません。そのため、マイホームを明け渡す時期も、「自己破産手続開始後」とまでは言えますが、具体的にいつ頃かとまでは言えないのが実際のところです。

4.自己破産に伴うお悩みは弁護士に相談を

自己破産をすると、マイホームに住み続けることは難しいです。

いつマイホームを明け渡さなければならないか、債務者の意向を明け渡し時期に反映させられるかは、住宅ローンの有無や任意売却の可否など、案件ごとに異なります。

いずれにせよ、一定の見通しを立てることすら一般の方には非常に困難です。
法律の専門家である弁護士の助言と手助けを上手に活用しましょう。

泉総合法律事務所には、自己破産手続の解決実績が多数ございます。是非、お気軽にご相談ください。

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